Η χρηματιστηριακή «επιστροφή» των ΑΕΕΑΠ

Το θερμό κλίμα στην αγορά ακινήτων και το ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα στις ΑΕΕΑΠ να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες και να διορθώσουν παλιές αδυναμίες. Τα δεδομένα, οι προοπτικές και οι προκλήσεις.

«Οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν μια πρώτης τάξεως ευκαιρία προκειμένου το ΧΑ να προσφέρει περισσότερες επιλογές στο επενδυτικό κοινό, καθώς εισηγμένες του κλάδου που μέχρι σήμερα διακρίνονταν για την ασήμαντη διασπορά τους, θα επιδιώξουν μέσα στους επόμενους μήνες να ενισχυθούν κεφαλαιακά και παράλληλα να αυξήσουν σημαντικά την εμπορευσιμότητά των μετοχών τους στο χρηματιστηριακό ταμπλό».

Αυτά δηλώνει στο Euro2day.gr γνωστός χρηματιστηριακός παράγοντας, συμπληρώνοντας πως «αυτή την περίοδο υπάρχουν οι προϋποθέσεις προκειμένου οι ΑΜΚ των ΑΕΕΑΠ να μπορέσουν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των επενδυτών. Οι αποδόσεις ενοικίου (yields) των εγχώριων ακινήτων είναι διπλάσιες από τις αντίστοιχες του εξωτερικού, τα τραπεζικά επιτόκια (ανταγωνιστική επιλογή) είναι αρνητικά ή έστω οριακά, οι τιμές στην κτηματαγορά ανεβαίνουν και οι ειδικοί προβλέπουν πως μέσα στο επόμενο δωδεκάμηνο θα υπάρξουν πολλές αγοραστικές ευκαιρίες, καθώς οι τράπεζες θα πουλήσουν ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια.

Γι’ αυτό άλλωστε γνωστά funds του εξωτερικού χτυπούν συνεχώς τα μεγάλης αξίας εμπορικά ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση και οι δικές μας ΑΕΕΑΠ σπεύδουν είτε σε μεγάλες αυξήσεις κεφαλαίου (BriQ Properties, Prodea, Trastor), είτε στην έκδοση ομολογιακών δανείων (Intercontinental).

Και από την πλευρά τους, οι επενδυτές μπορούν να ελπίζουν βάσιμα σε ετήσιες μερισματικές αποδόσεις γύρω στο 4%-6%, με τον κίνδυνο της επένδυσης να θεωρείται αρκετά χαμηλός και τα ανταγωνιστικά τραπεζικά επιτόκια να προσεγγίζουν το μηδέν».

Παράλληλα, οι δρομολογούμενες αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου από Prodea, Trastor και BriQ Properties έρχονται να ωφελήσουν πολλαπλά τις ΑΕΕΑΠ, αντιμετωπίζοντας τα μειονεκτήματα που τις χαρακτηρίζουν εδώ και πολλά χρόνια: Το πολύ μικρό τους μέγεθος σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα (θα εκμεταλλεύονται πλέον οικονομίες κλίμακας), τη μεγάλη εξάρτησή τους από έναν μισθωτή και την ιδιαίτερα περιορισμένη διασπορά στο μετοχολόγιό τους.

Γενικότερα, ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει δοκιμαστεί πολλές φορές κατά τα τελευταία χρόνια, με την ισχυρότερη παρουσία του να αποχωρεί από το ταμπλό (απορρόφηση της Grivalia από την Eurobank) και με το ευρύ επενδυτικό κοινό να δείχνει απρόθυμο να βάλει το χέρι στην τσέπη προκειμένου να καλύψει αυξήσεις κεφαλαίου. Σήμερα ωστόσο, ο κλάδος επιχειρεί να «επιστρέψει» δυναμικά, προβάλλοντας τα συγκριτικά (φορολογικά και όχι μόνο) πλεονεκτήματά του και τις θετικές διαφαινόμενες προοπτικές της εγχώριας αγοράς ακινήτων.

Άλλο ένα επιχείρημα υπέρ των ΑΕΕΑΠ αποτελεί το γεγονός ότι πρόσφατα η ετήσια φορολογική επιβάρυνσή τους από το 0,75% του ενεργητικού τους περιορίστηκε στο 0,1%, γεγονός που ανεβάζει τη μέση ετήσια απόδοσή τους κατά το καθόλου ευκαταφρόνητο 0,6%!

Οι προκλήσεις

Το εγχείρημα των ΑΕΕΑΠ να προσελκύσουν φρέσκα κεφάλαια, δεν στερείται δυσκολιών, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται το ότι τα μεγάλα διεθνή θεσμικά χαρτοφυλάκια προτιμούν να τοποθετούνται σε εταιρείες σαφώς μεγαλύτερου μεγέθους από τις περισσότερες εγχώριες ΑΕΕΑΠ.

Μια δεύτερη δυσκολία έγκειται στο ότι πολλές ελληνικές επιχειρήσεις έχουν βγει το τελευταίο χρονικό διάστημα στις διεθνείς αγορές (αλλά και στην ελληνική) ζητώντας κεφάλαια είτε για αύξηση του μετοχικού τους κεφαλαίου (π.χ. Lamda Development) είτε για ομολογιακές εκδόσεις (π.χ. OTE, Mytilineos, Ελλάκτωρ), είτε τέλος για placements μειοψηφικών ποσοστών.

Η περίπτωση της BriQ Properties

Η BriQ Properties είναι η πρώτη ΑΕΕΑΠ που προχωρεί σε ΑΜΚ έως 50 εκατ. ευρώ, προκειμένου:

α) Να υπερδιπλασιάσει τα ίδια κεφάλαιά της (από τα 31 στα 81 εκατ. ευρώ).

β) Να ανεβάσει το ενεργητικό της κοντά ή και πάνω από το επίπεδο των 100 εκατ. ευρώ, με τη συνδρομή λελογισμένου δανεισμού.

γ) Να αυξήσει την ελεύθερη διασπορά των μετοχών της, καθώς το ποσοστό των βασικών μετόχων θα υποχωρήσει από το 78% σε κάτι παραπάνω από 50% (ο κ. Θ. Φέσσας και η κα Ε. Κουτσουρέλη θα καλύψουν το 40% της έκδοσης, καταβάλλοντας 20 εκατ. ευρώ).

Με δεδομένο ότι οι νέες μετοχές προσφέρονται χαμηλότερα από την εσωτερική αξία της μετοχής (2,10 έναντι 2,62 ευρώ), σε περίπτωση μεγάλης (και πόσο μάλλον, πλήρους) κάλυψης της έκδοσης, η BriQ Properties θα είναι η πρώτη ΑΕΕΑΠ του ΧΑ που όχι μόνο θα διαπραγματεύεται με discount (βλέπε στοιχεία παρατιθέμενου πίνακα), αλλά θα έχει και τη μεγαλύτερη ελεύθερη διασπορά στο χρηματιστηριακό ταμπλό.