ΤτΕ: Περιορίζονται οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων
Ηπιότερες θα είναι οι πιέσεις στην αγορά κατοικιών σύμφωνα με την ΤτΕ. Πρώτα αναμένεται να ανακάμψουν τα επαγγελματικά ακίνητα, αν και η απουσία ποιοτικού αποθέματος, μαζί μετη γραφειοκρατία, εμποδίζουν την ολοκλήρωση επενδυτικών σχεδίων.
Συνέχιση των πτωτικών τάσεων στις τιμές των κατοικιών, έστω και με «σχετικά πιο συγκρατημένους ρυθμούς», βλέπουν οι αναλυτές της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), σύμφωνα με την τελευταία έκθεση. Πρώτα αναμένεται να ανακάμψουν τα επαγγελματικά ακίνητα τα οποία είχαν υποστεί και τη μεγαλύτερη πίεση, αλλά και σ’ αυτόν τον τομέα παραμένουν τα προβλήματα με την απουσία ποιοτικού αποθέματος. Όμως, στα επαγγελματικά ακίνητα «χαμηλότερων προδιαγραφών» (π.χ. εμπορικά καταστήματα σε πολλές συνοικίες της Αθήνας και άλλων πόλεων) οι τιμές θα υποστούν περαιτέρω μείωση.
Οι υψηλοί ρυθμοί μείωσης των τιμών στην αγορά κατοικίας, που είχαν καταγραφεί το 2012, αμβλύνονται συνεχώς, αλλά «η ανάκαμψη της αγοράς κατοικιών αναμένεται με σχετική καθυστέρηση, καθώς εξαρτάται κυρίως από τη σταθερή ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την αύξηση της απασχόλησης, αλλά και τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα».
Τα στοιχεία που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,3% το 2013 έναντι 11,7% το 2012, ενώ από το τελευταίο τρίμηνο του 2012 που καταγράφηκε ο υψηλότερος ρυθμός μείωσης των τιμών (-12,8% σε ετήσια βάση) έως και τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (α’ τρίμηνο 2014: -7,5%) υπάρχει μία σαφής και σταδιακή αποκλιμάκωση των ρυθμών μείωσης των τιμών. Σωρευτικά πάντως από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το α’ τρίμηνο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 34,4% με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση δείχνουν τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά γραφεία.
Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -37,6% και Θεσσαλονίκη: -37,8%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-31,1%) και των λοιπών περιοχών (-29,6%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας.
Η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, μικρότερου εμβαδού και χαμηλότερης αξίας σε μεσαίου κόστους περιοχές, που καταγράφηκε από την αρχή της τρέχουσας κρίσης, συνεχίστηκε το 2013 και τους πρώτους μήνες του 2014. Τα αποτελέσματα της τριμηνιαίας έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων και συμβούλων ακίνητης περιουσίας της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2013 μόλις το 17% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου 35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Στις αρχές του 2009 το 82% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού, ενώ το μέσο ποσοστό δανειοδότησης ήταν περίπου 70% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου. Η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων υπερδιπλασιάστηκε στην περίοδο της κρίσης (από περίπου 5 μήνες στις αρχές του 2009 σε περίπου ένα έτος το 2013), ενώ αυξήθηκε σημαντικά το μέσο ποσοστό της έκπτωσης επί της αρχικής τιμής (από 12,6% σε 20,7% αντίστοιχα).
Σύμφωνα με την έκθεση, «οι πρώτες ενδείξεις σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων καταγράφονται από τους τελευταίους μήνες του 2013 και μετά, ενώ σχετική κινητικότητα διαφαίνεται πλέον ειδικά στον τομέα των ακινήτων εισοδήματος, ως αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος και των προσδοκιών».
Ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων παρουσίασε δραματική συρρίκνωση τα τελευταία έτη, με σημαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων, ιδίως σε συνοικιακά εμπορικά ακίνητα, σε αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλεονεκτικά κτίρια γραφείων. Τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες μειώθηκαν το 2013, με μέσο ετήσιο ρυθμό -16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από την έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων), ενώ οι αποδόσεις για καταστήματα και γραφεία υψηλών προδιαγραφών κινήθηκαν κοντά στο 8,5%-9,0%.
Η ζήτηση περιορίζεται και από τη «φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία έτη, η οποία σε πολλές περιπτώσεις βασίστηκε σε πλασματικές και όχι πραγματικές αξίες». Στην έκθεση επισημαίνει πως οι ασάφειες στο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων κράτησαν παγωμένη την αγορά τουλάχιστον μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2014.
«Παρά τη σημαντική συρρίκνωση της αγοράς, το 2013 έγιναν ορισμένες μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων μεγάλης αξίας, με τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων περισσότερα από ένα δισεκ. ευρώ. Δραστήριες αποδείχθηκαν και οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), καθώς το νέο θεσμικό πλαίσιο (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σημαντικές βελτιώσεις, πρόσθετα κίνητρα και μεγαλύτερη ευελιξία στη διαμόρφωση του χαρτοφυλακίου τους. Η πρόσφατη σημαντική παρουσία ξένων επενδυτικών χαρτοφυλακίων στο μετοχικό κεφάλαιο της Εθνική Πανγαία και της Εurobank Properties διασφαλίζει πρόσθετη σημαντική ρευστότητα στον κλάδο, η οποία αναμένεται να αποτυπωθεί σε νέες επενδύσεις εντός του 2014».
Από την αρχή του τρέχοντος έτους καταγράφεται σημαντική βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και των προσδοκιών, με το επενδυτικό ενδιαφέρον να επικεντρώνεται κυρίως σε ακίνητα εισοδήματος. Ως πιο δυναμικοί σε επίπεδο ενδιαφέροντος εμφανίζονται ο τομέας των τουριστικών ακινήτων-ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά και ο τομέας των μισθωμένων γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, το γενικότερο ενδιαφέρον για μεγάλου μεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών φαίνεται να έχει ενισχυθεί.
Τα προβλήματα
Στην έκθεση σημειώνεται, όμως, πως «παρά το ενδιαφέρον που καταγράφεται, η υφιστάμενη προσφορά επαγγελματικών ακινήτων σε μεγάλο βαθμό δεν πληροί τα ζητούμενα επενδυτικά χαρακτηριστικά, ενώ η οριστικοποίηση των συμφωνιών συχνά προσκρούει σε νομικά ζητήματα και δυσκολίες που πηγάζουν από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο (χρήσεις γης, πολεοδομικοί κανονισμοί κ.λπ.), τη γραφειοκρατία και τον κατακερματισμό της ιδιοκτησίας, αλλά και τα μη ρεαλιστικά οικονομικά ανταλλάγματα που πολλές φορές ζητούνται από μεμονωμένους ιδιοκτήτες (εξαιτίας των πολύ υψηλών αρχικών τιμών κτήσης των ακινήτων τους)».
Η γραφειοκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά, σε συνδυασμό με την ασάφεια των πολεοδομικών κανονισμών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σταθερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυπαρξία πλήρους και ακριβούς κτηματολογίου, αποτελούν ορισμένους ακόμη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση, συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συμφωνιών και δυσχεραίνουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου.
Οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στις κύριες αγορές (prime) αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2014, ενώ ακόμη πιο θετικές είναι οι προβλέψεις για τα ανώτερης κατηγορίας τουριστικά ακίνητα ως αποτέλεσμα της αναμενόμενης σημαντικής αύξησης της τουριστικής ζήτησης. Για τα επαγγελματικά ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών εκτιμάται ότι οι τιμές θα υποστούν περαιτέρω μείωση τα επόμενα τρίμηνα, ενώ η ανάκαμψη της ευρύτερης αγοράς αναμένεται σταδιακά από το επόμενο έτος, εφόσον βέβαια η παρούσα τάση δεν ανακοπεί από εξωγενείς για την αγορά παράγοντες (πολιτικούς παράγοντες, διεθνή συγκυρία κ.ά.).
Μεσοπρόθεσμα, «αναμένεται επίσης η σταδιακή ανάπτυξη νέου αποθέματος επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, για το οποίο ήδη καταγράφεται ζήτηση, χωρίς ωστόσο να υπάρχει αξιόλογη προσφορά. Πάντως, στο βαθμό που θα περιορίζεται περαιτέρω η αβεβαιότητα και θα ενισχύονται οι προοπτικές ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με την αντιμετώπιση των επιμέρους θεσμικών ζητημάτων από την
πλευρά του Δημοσίου και τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος, εκτιμάται - με δεδομένο το αναδυόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον - ότι μπορεί να ανακοπεί η ραγδαία πτωτική πορεία που καταγράφηκε στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης και να επέλθει σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη της ελληνικής κτηματαγοράς».